Rengeteg az olyan ingatlannal találkozunk Veszprém és Fejér megyében, de országosan is, amelynek a formája, mérete vagy adottságai nem támogatják a hatékony hasznosítást.

Hoztunk néhány példát, hogy lehet többet kihozni egy-egy telekből:

• Várpalotán gyakori, hogy egy túlméretezett kert fenntartása, gondozása túl nagy terhet jelent a tulajdonosnak, miközben a területből leválasztva önálló építési telek kialakításával akár egy lakás árát is meg lehetne keresni.
• Vagy épp fordítva: van két kicsi, beépíthetetlen szalagtelek valahol a Balaton-felvidéken, ami külön-külön értéktelen, de egyben jól hasznosítható és értékesíthető egységet ad.
• Székesfehérváron gyakori befektetői helyzet, hogy egy nagyobb (ipari) terület önmagában nehezen értékesíthető, miközben felosztással több, piacképes egység alakítható ki belőle, amelyeket külön-külön lényegesen könnyebben és jelentősen magasabb haszonnal értékesíteni.

Az ingatlanpiacon a földterület értéke ugyanis nem csak a négyzetmétertől függ, hanem a jogi formájától is. A telekalakítással megváltoztathatjuk a térképet, hogy az ingatlan értékesebb, használhatóbb és beépíthetőbb legyen.

Ebben a cikkben bemutatjuk a telekalakítás 4 típusát, és megmutatjuk azt a piacon egyedülálló módszerünket (telekalakítási tanulmányterv, lásd: lejjebb), amivel mi előre garantáljuk a sikert, mielőtt még elindulna a tervezés.

Érdekel a telekalakítási tanulmányterv!

Mi az a telekalakítás?

A telekalakítás nem egyetlen eljárás, hanem négy különböző művelet gyűjtőneve (ezeket lejjebb részletezzük).

A telekalakítás az a mérnöki eljárás, mely során a telekhatárok és helyrajzi számok rendezésre kerülnek, abból a célból, hogy egy adott terület jogszerűen hasznosíthatóvá vagy beépíthetővé váljon. A földmérő felmérés és helyi előírások alapján előkészíti a telekalakítást, majd elkészíti a vázrajzot és a szükséges dokumentációt az átvezetéshez.

Ez nem egyszerű vonalhúzás: a végeredmény akkor jó, ha a helyi szabályozással, a kialakítható telekméretekkel, a megközelítéssel és a tervezési célokkal is összhangban van.

A telekalakítás 4 fajtája:

Melyikre mikor van szükség és hol van benne üzleti lehetőség?

1. Telekmegosztás (A leggyakoribb értéknövelő):

Egy meglévő ingatlan két vagy több önálló telekre bontása, új telekhatárokkal és jellemzően új helyrajzi számokkal (pl. külön építési telek kialakításához).

Megtörtént esetek:

• Lakossági példa balatonfűzfői megosztásra:
  Adott egy kb. 2000 m²-es ingatlan, elől a lakóházzal, hátul kihasználatlan területtel. Ha a helyi előírások lehetővé teszik, és a hátsó rész leválasztható önálló megközelítéssel, akkor abból külön értékesíthető építési telek alakítható ki.
• Üzleti/fejlesztői példa várpalotai telekalakításra:
  Egy 5 hektáros, egyben jó áron megvásárolható külterületi ingatlan felparcellázható kb. 50 darab családi házas telekre vagy 10 ipari telephelyre helyszíntől függően. A megtérülés kulcsa az optimális telekosztás: a telekszám maximalizálása úgy, hogy a közlekedési és egyéb műszaki feltételek is teljesüljenek.

Kinek és mikor ajánljuk?

🏠 Magánszemélyeknek és általuk felkért tervezőknek:

• Értékesítési cél: meglévő vagy vásárolandó telek felosztása bevételnövelés miatt,
• Öröklés, vagyonmegosztás, családi egyezség rendezése miatti telekfelosztás,
• Ahol tiszta telekjogi és geodéziai alapokról akarják indítani a tervezést.

🏗️ Beruházóknak, fejlesztőknek:

• Ipari vagy lakóterületi projektek telek struktúrájának előkészítése,
• Fejlesztés optimalizálására (maximális telekszám, úthálózat, kiszolgálás, ideális ütemezés).

2. Telekegyesítés/ telekösszevonás (A beépíthetőség kulcsa)

Két vagy több szomszédos ingatlan egyetlen telekké történő összevonása – egységes telekhatárral és egy helyrajzi számmal – nagyobb beépíthető terület elérése vagy egyszerűbb hasznosítás céljából. Akkor szükséges, ha a beépíthetőség vagy az építéshez kellő telekméret csak több telek egyesítésével teljesül.

Miért éri meg?
Mert a Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ) sokszor előírja a minimális telekméretet vagy szélességet az építkezéshez. Lehet, hogy van két egymás melletti kisebb telek, amire külön-külön nem építhető semmi. Ha viszont összevonjuk őket (jogilag egy helyrajzi számra kerülnek), akkor lesz belőle egy nagy, értékes, beépíthető telek.

Megtörtént esetek:

• Lakossági példa székesfehérvári telekegyesítésre:
  Az ügyfél megálmodott egy 150 m²-es családi házat, de a megvásárolt telkének beépíthetősége papíron nem bírta el ezt a méretet. Szerencséjére a szomszédban volt egy elhanyagolt, keskeny „szalagtelek”, ami önmagában értéktelen és beépíthetetlen volt. Rávettük, hogy vegye meg fillérekért, mi pedig jogilag egy helyrajzi számra vontuk a kettőt. A megnövekedett telekterület miatt a beépítési mutató azonnal a helyére ugrott, és az építész megkapta a zöld lámpát a nagy házra.
• Üzleti/fejlesztői példa balatonalmádi telekösszevonásra:
  Egy ingatlanfejlesztő 6 lakásos társasházat akart építeni egy frekventált utcában, de a szabályozás szerint ehhez hiányzott 200 négyzetméter. Megvásárolták a szomszédos, bontandó romos ház telkét. A telekegyesítéssel létrehoztunk egy kellően nagy, szabályos építési területet, így a hatóság gond nélkül rábólintott a társasház projektre.

Kinek és mikor ajánljuk?

🏠 Magánszemélyeknek és általuk felkért tervezőknek:

• Ha az ingatlan beépíthetőségi százaléka túl alacsony és megszerezhető vagy már a tulajdonban van a szomszédos telek,
• Ha nem szeretnének extra ingatlanadót fizetni a szomszédos üres telkek után.

🏗️ Beruházóknak, fejlesztőknek:

• Társasházak, logisztikai csarnokok vagy ipari létesítmények engedélyeztetése előtt, ahol a projekt mérete megköveteli a HÉSZ által előírt minimális telekterület elérését.
• A beépítési mutatók (százalékok) maximalizálása érdekében.

3. Telekhatár-rendezés (A jószomszédi viszony megmentője)

A telekhatár-rendezés a telekalakítás azon fajtája, ahol a szomszédos telkek közös határvonala kerül módosításra, vagyis a telekhatárt a valós használathoz vagy a kívánt állapothoz igazítják. Itt nem keletkezik új telek, az eredeti telkek megmaradnak, de a határ „átkerül”, és ezzel a területrészek hivatalosan is rendezetté válnak.

Miért éri meg?
A földmérő egyetlen eljárással „arrébb tudja tolni” a térképen a vonalat. Természetesen a jogerőre emeléshez szükséges egy megállapodás, esetleg adás-vételi szerződés megkötése is.

Lakossági példák Veszprém és Fejér megyéből:

• A kerítés 20 éve rossz helyen volt, ezt akarták békésen rendezni,
• Vita volt a szomszédok között, hogy kié melyik gyümölcsfa (felsőörsi gyümölcsösök),
• A garázs átlógott a szomszéd telkére, az új tulaj mindenképp rendezni akarta.

Kinek és mikor ajánljuk?

🏠 Magánszemélyeknek és általuk felkért tervezőknek:

• Szomszédviták elkerülése miatt kerítés és telekhatár rendezése,
• Területcsere: az egyik szomszéd adott a másiknak a végéből, a másik adott neki az elejéből, hogy egyenes legyen a telekhatár.

🏗️ Beruházóknak, fejlesztőknek:

• Nincs elég terület az elképzelt beruházáshoz telekhatár átrakása nélkül,
• Önkormányzati szabályozás miatt arrébb kell rakni a telekhatár (pl. hogy elférjen egy út).

4. Telekcsoport-újraosztás (A „Profi Tetris”)

A telekcsoport-újraosztás több, egymással összefüggő telek együttes, tervszerű átalakítása: a meglévő telekhatárok megszűnnek, és a területet új telekstruktúrában osztják fel.

Miért éri meg?
A beépíthetőség, a jobb hasznosíthatóság, a közlekedési kapcsolatok és közműelhelyezés úgy kerülnek rendezésre, hogy a kialakuló telkek és a nyilvántartás is a szabályozásnak megfelelő legyen.

Üzleti/fejlesztői példa veszprémi telekalakításra:

• Egy beruházó megvásárolt 4 darab, szabálytalan alakú, egymásba érő telket. A zegzugos formák miatt egyetlen értelmes épületet sem lehetett rájuk tervezni. A telekcsoport-újraosztás során gyakorlatilag „kiradíroztuk” az összes belső határvonalat, és a területet újraosztottuk 3 darab tökéletesen téglalap alakú, azonnal beépíthető ikerházas telekre. A lehetetlen geometriából prémium kategóriás fejlesztési területet csináltunk.

Kinek és mikor ajánljuk?

🏠 Magánszemélyeknek és általuk felkért tervezőknek:

• Osztatlan közös tulajdonok vagy bonyolult, „kacskaringós” zártkerti telkek (pl. Balaton-felvidék) felszámolásakor, ahol a történelmi, logikátlan határokat élhető, értékesíthető formára kell húzni.

🏗️ Beruházóknak, fejlesztőknek:

• Rozsdaövezeti fejlesztések, nagyobb lakóparkok tervezésekor, ahol a korábbi (elavult) telekstruktúrát teljesen újra kell szabni a modern utcaképhez és a maximális beépíthetőséghez.

Szakmai Figyelmeztetés

A telekalakítást az állami jogszabályok és a Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ) szigorúan korlátozza. Ha a megosztás után az egyik telek csak 10 centivel keskenyebb az előírtnál, az Állami Főépítész Iroda nem engedélyezi.
A telekalakítás hatósági eljárás, amelyhez a változási vázrajz elkészítését a jogszabályok szerint kizárólag ingatlanrendező földmérő minősítéssel rendelkező szakember végezheti. A felmérésről készült vázrajz csak pecséttel és aláírással számít hivatalos dokumentumnak.

Hozzuk ki a maximumot együtt a tel(k)ekből

A telekalakítás akkor működik jól, ha a cél (értékesítés, beépítés, rendezés) és a helyi feltételek már az elején tisztázottak. A LehoGeo mérnökei a szükséges előzményeket és térképi adatokat áttekintik várpalotai földmérő irodájukban, majd kijelölik a reális telekalakítási irányt, és segítenek a lehető legtöbbet kihozni az ingatlan(ok)ból.

Biztosra megyek: Kérem a LehoGeo szakértelmét!

Miért a LehoGeo mérnökiroda a legjobb választás a telekalakítási munkákhoz?

Mi nem csak rajzolunk, hanem projektmenedzseljük a folyamatot az első ötlettől az új tulajdoni lapig. A telekalakításnál a legkisebb hiba is azt jelenti, hogy a hatóságok visszadobják az anyagot. Mi garanciát vállalunk arra, hogy ami átmegy a kezeink között, az jogilag rendben van.

A „titkos fegyverünk” – Telekalakítási és beépítési tanulmányterv:
Ez a piacon egyedülálló, saját fejlesztésű szolgáltatásunk. A LehoGeonál segítünk ügyfeleinknek kitalálni hogyan hozzák ki telkeikből a maximumot, még a költséges hatósági eljárások előtt. Így, már a tervezés előtt, tudni fogják mik a telek megoszthatóságának és beépíthetőségének feltételei.

• Mi ez? A telekalakítás előzetes tanulmányterve. Az ingatlan adottságainak és korlátainak vizsgálata, hatósági egyeztetés és jogszabály-ellenőrzés alapján készülő, földmérési szempontú megvalósíthatósági elemzés, amely biztos döntési alapot ad.
• Mit mutat meg? Meg lehet-e egyáltalán osztani, hány telek jön ki belőle, hova kerülhet az épület.
• Miért jó? Mert a teljes projekthez képest fillérekért kiderülnek a buktatók. Ezzel megelőzzük a hatósági elutasítást, amivel rengeteg pénzt és időt lehet spórolni.

Emellett még:

• Stratégiai szemlélet: 15+ év tapasztalat telekalakítási feladatokban: lakossági és fejlesztői projektek eltérő logikájának kezelése. Nem csak a vonalakat nézzük, hanem az ingatlan értékét és beépíthetőségét (lásd: Tanulmányterv).
• Minősített szakértelem: A LehoGeonál a feladatokat tapasztalt mérnökök végzik, a szakmai felügyelet és a végső minőségellenőrzés pedig minden esetben az ügyvezető, Lehoczky Máté vezető mérnöki felelősségével történik. Így a mérnöki iroda kapacitása és a személyes szakmai garancia egyszerre biztosított, lakossági és nagy volumenű ipari projektekben is.
• Helyismeret Veszprém és Fejér megyében, valamint Várpalotán: a települési sajátosságok és a projektkörnyezet mélyebb ismerete, rutin a földhivataloknál.
• Tervező-barát hozzáállás: Stabil minőséget és azonos logikára felépített, következetes tartalmat biztosítunk minden anyagban
• Teljeskörű földhivatali ügyintézés: Teljes körűen végigvisszük az egész engedélyezési eljárást a földhivatalnál és az önkormányzatnál, beszerezzük a szakhatósági, szolgáltatói állásfoglalásokat, hozzájárulásokat.
• Jogosultság és tapasztalat: A mi munkáink megfelelnek az összes jogszabályi és kamarai előírásnak, szabványnak. Emellett minden jogosultsággal és több, mint 15 év tapasztalattal rendelkezünk földmérés területen.

A telekalakítás menete a LehoGeonál?

Háttéradatok és előzmények áttekintése: Adatigénylés a földhivataltól, térképi és nyilvántartási adatok, valamint a rendelkezésre álló dokumentumok szakmai ellenőrzése.

Egyeztetés a végleges koncepcióról és az elérendő célokról: Meghatározzuk pontosan, hogy jogilag és műszakilag mit lehet, és mit érdemes kialakítani a maximális érték érdekében.

Helyszíni felmérés: Precíziós műszerekkel centiméter pontosan rögzítjük a valós terepi viszonyokat (épületek, kerítések), hogy az új telekhatárok a valóságban is hiba nélkül illeszkedjenek.

Dokumentáció összeállítása és záradékolás: A helyszíni mérés alapján összeállítjuk a teljes mérési dokumentációt (vázrajzot), amit első lépésként benyújtunk a Földhivatalba hivatalos záradékolásra.

A telekalakítási eljárás lefolytatása (A hatósági fázis): Miután a vázrajz záradékot kapott, lefolytatjuk a tényleges telekalakítási eljárást. Ez a legösszetettebb lépés: itt szerezzük meg az Állami Főépítészi Iroda (ÁFI) kötelező engedélyét, és gondoskodunk a szolgalmi jogok tulajdonosainak (pl. közművek) hivatalos hozzájárulásainak begyűjtéséről is.

Jogerőre emelés és ingatlan-nyilvántartási átvezetés: Amint megérkezik a jogerős határozat, az utolsó lépés a változások átvezetése a tulajdoni lapon. Ha az új telkek tulajdonosi köre megegyezik az eredetivel, a kérelmeket mi magunk közvetlenül beadjuk a hivatalba. Egyéb esetekben (pl. tulajdonosváltás, adásvétel) a bejegyzéshez ügyvédi okiratra lesz szükség – kiterjedt partnerhálózatunknak köszönhetően igény esetén ebben is azonnal tudunk segíteni.

Mennyi idő és mi a telekalakítás ára?

A költséget jellemzően befolyásolja:

• A telekalakítás típusa és a telekszám/érintettség,
• A terület mérete, beépítettsége és hozzáférhetősége,
• A szükséges egyeztetési körök (tulajdonosi kör, tervezői igények),
• A rendelkezésre álló előzmények és dokumentumok minősége,
• Ütemezés (normál vs. sürgős).

Az időt jellemzően befolyásolja:

• Az előkészítő egyeztetések és dokumentumok rendelkezésre állása,
• A projekt összetettsége és az ügyintézési lépések száma,
• Kormányhivatali átfutási idő (akár 3×60 nap is lehet).

Szolgáltatási területek

Telekalakítást Veszprém és Fejér megyében, elsősorban Várpalota 50 km-es körzetében (Gárdonytól, Csóron és Öskün át a Balaton-felvidéki településekig) végzünk. Nagyobb volumenű fejlesztések esetén, egyedi megállapodás alapján ezen a régión kívül is, Budapesten és országosan is rendelkezésre állunk.

Ezeket kell előkészíteni az ajánlatkéréshez:

• település,
• helyrajzi szám(ok),
• cél leírása (pl. telekmegosztás Várpalotán/ telekösszevonás Székesfehérváron / telekhatár-rendezés Veszprémben),
• kapcsolattartó elérhetőségei (név, telefonszám, e-mail cím).

Megvannak az adatok, kérem a gyors árajánlatot!

Miben tud még segíteni a LehoGeo?

1. Épületfeltüntetés és épületbontás: Rendezett térképi/nyilvántartási állapotot ad, ha a telken meglévő vagy elbontott építményeket át kell vezetni a későbbi adásvétel, hitel vagy projektzárás biztonságához.
2. Telekhatár kitűzés: Biztonságot ad, ha a telekalakítást kerítésépítés, beépítés vagy szomszédos egyeztetés követi, és a határhelyzetet a terepen is egyértelművé kell tenni.
3. Földminősítési eljárás (művelésből kivonás / művelési ág változtatás): Akkor hasznos, ha a telekalakítás után a tervezett használathoz a földrészlet művelési besorolását is rendezni kell, hogy a következő lépések (tervezés, finanszírozás, ügyintézés) ne akadjanak el.
4. Telekalakítási és beépítési tanulmányterv: lásd: fent

GYIK – Gyakran Ismételt Kérdések a telekalakítás kapcsán (Lehoczky Máté, ügyvezető válaszai):

❓ Mi a leggyakoribb telekalakítási cél?

Lakossági oldalon gyakori a telekmegosztás és a telekegyesítés (értékesítés, öröklés, beépíthetőség miatt), üzleti oldalon a fejlesztési telekstruktúra optimalizálása és a telekcsoport-újraosztás a leggyakoribb.

❓ Mitől dől el, hogy megosztható-e egy telek?

Jellemzően a Helyi Építési Szabályzat (pl. telekméret, telekszélesség, megközelítés, beépítési százalék), a telek alakja és a beépítettsége határozza meg. Persze ezen kívül számos országos jogszabály is befolyásolja a lehetőségeket.

❓ Miért kerül szóba gyakran a HÉSZ telekalakításnál?

Mert a helyi építési szabályok a kialakítható telekméreteket és feltételeket is befolyásolhatják; a részletek településenként eltérnek, ezért minden eset egyedi. Telekmegosztásnál és telekösszevonásnál a beépíthetőség miatt kiemelten fontos a helyi szabályok ellenőrzése és szakszerű értelmezése.

❓ Mitől függ a telekalakítás ára, mennyibe kerül a telekmegosztás vagy az összevonás?

A telekalakítás típusától, a telekszámtól, a terület méretétől és beépítettségétől, az előzményektől és az ütemezéstől is függ.

Legyenek kimaxolva a telkek adottságai!

Telekalakításnál az érték és a használhatóság gyakran a telekstruktúrán múlik. Egy jó irány korán tisztázva csökkenti a későbbi újratervezést, az egyeztetési köröket és a projektcsúszás kockázatát.