Az ingatlanpiacon a négyzetméter nem adat, hanem valuta. Hisz nem mindegy, hogy egy társasházban az a bizonyos négyzetméter melyik lakáshoz tartozik, hogyan van számolva, és hogyan jelenik meg a hivatalos dokumentumokban.

A társasház alapításánál vagy módosításánál jellemzően három tipikus élethelyzet van, amikor a földmérő bevonása elengedhetetlen:

• A bejegyzés és alapító okirat hiánya: Megépült az új társasház (legyen szó egy veszprémi tetőtér-beépítésről vagy egy budapesti lakóparkról), jönnének a vevők, de a földhivatal még nem jegyezte be a külön albetéteket (lakásokat). Amíg nincs albetét, nincs adásvétel, nincs bevétel.
• Osztatlan közös ház: Egy nagy, kétgenerációs ház vagy balatoni nyaraló esetén gyakran elgondolkodik az ember az egyik szint vagy házrész értékesítésén. Azonban jogilag az egész ház egy helyrajziszámon található, vagyis osztatlan közös tulajdon. Ennek köszönhetően nem is lehet külön ingatlanként értékesíteni, amíg nem történik meg a társasházzá alakítás.
• A szoba-csere, vagyis lakások közötti átalakítás: A szomszéd lakásának megvásárlása után egybenyitható lesz a már meglévő lakással. De van, hogy csak egy szoba kerül átcsoportosításra a szomszédtól a saját ingatlanhoz. Ilyenkor a belső határok módosulnak, a négyzetméterek átrendeződnek, amit papíron is le kell követni.

A megoldás mindhárom esetben a Társasházi Alapító Okirat (vagy annak módosítása). Ennek viszont az alapköve egy mérnöki pontosságú dokumentáció: a Társasházi Alaprajz és Változási Vázrajz.

A LehoGeo Mérnökiroda a feladathoz illeszkedő technológiával méri fel a tereket, hogy az ügyvéd olyan okiratot írhasson, ami minden vitát és hivatali elutasítást megelőz.

Előzze meg a hivatali vitákat pontos felméréssel!

Mi az a társasházi alaprajz és mi köze van a társasház alapító okirathoz?

A társasházi alaprajz a társasház alapításához vagy módosításához szükséges műszaki dokumentáció, amely a lakások (albetétek) és közös területek pontos határait és területadatait rögzíti. Az ügyvéd csak akkor tud alapító okiratot összeállítani vagy módosítást végezni, ha a földmérő a helyszíni mérések alapján elkészíti a társasházi alaprajzot és változási vázrajzot.

Mikor és kinek szükséges ezt elkészíttetni?

A rövid válasz: társasházi alapító okirat elkészítéséhez vagy módosításához.

A hosszú válasz:

🏗️ 1. Fejlesztőknek, Tervezőknek:

• Új társasház albetétesítéséhez (fejlesztések, értékesítések és tulajdoni lap és bejegyzések előkészítése): A földhivatal csak akkor hozza létre a külön helyrajzi számokat a lakásoknak, ha a benyújtott alaprajz egyezik a valósággal és a számításokkal. Az alapító okirat pedig csak az elfogadott alaprajz alapján készülhet el.
• Valósághoz igazítás: Tervezői vagy kivitelezői átalakítások utáni műszaki alátámasztás az okiratszerkesztéshez. Ha a terven 65 m² volt egy lakás, de a kivitelezés során valami félrement és a valóságban csak 63 m² lett, azt a vevő észre fogja venni előbb-utóbb, és követelni fogja annak értékét. A hivatalos, pontos alaprajzzal elkerülhetőek a későbbi perek.
• Utólagos módosítások: Társasházkezelői vagy tulajdonosi körrel egyeztetett változások dokumentálása.

🏠 2. Lakossági Ügyfeleknek:

• Hányad- és területkorrekciók: Lakás-átalakítás, szomszédos lakások összenyitása, leválasztása vagy szomszédtól történő helyiség-átcsatolás esetén. Ha a szomszéd lakásából át van csatolva egy vagy több helyiség, akkor mindkét lakás területe változik. A földhivatal ezt csak akkor vezeti át, ha mindkét érintett albetét (lakást) teljeskörűen fel van mérve földmérő által. Nem elég a változást berajzolni, újra kell számolni az egész lakás területét és a tulajdoni hányadokat is.
• Nyaraló vagy családi ház lakrészeinek elkülönítése: Ha a tulajdonos célja az átlátható, elkülöníthető értékesítés vagy használat, illetve a tiszta tulajdoni helyzet, pl. tetőtér-beépítés, bővítés vagy funkcióváltás után, amikor a hasznos alapterület és a tulajdoni arányok meghatározása nélkülözhetetlenné válik.
• Tulajdoni viszonyok tisztázása: Pontosan rögzítésre kerül, hogy mi a külön tulajdon (saját lakás) és mi a közös tulajdon (lépcsőház, tetőtér), hogy ne legyen több vita a szomszéddal.

⚖️ 3. Ügyvédeknek, jogászoknak:

Megbízható földmérő partner és a pontos műszaki alapok hiányában az okiratszerkesztés több ponton félremehet. A jogászokkal szorosan együttműködve szeretnénk elérni, hogy a lehető leghatékonyabban és a legmagasabb minőségben készüljenek el ügyfeleik alapító okiratai.

Megoldott eseteink a környékről:

1. Két lakás egy házban, de hol a határ? (Székesfehérvári társasházi alaprajz)
   Egy Fejér megyei kétgenerációs háznál az egyik szintet leválasztották az egyik testvérnek, hogy külön lakásként használja. Amíg jó volt a viszony, addig ez működött lepapírozás nélkül, de amint megromlott, egyből elindult a négyzetméterekért történő harc, hisz senki nem tudta megmondani, hol ér véget a „külön”, és hol kezdődik a „közös”. Az általunk készített társasházi alaprajz és a területszámítás átláthatóvá tette a kiinduló állapotot, amire az ügyvéd rá tudta építeni a jogi „megosztást”, és könnyen elkészült az alapító okirat. Ezen felül az udvar szétosztásában is tudtunk segíteni.
2. Vándorló négyzetméterek (Veszprém társasházi alaprajz módosítás)
   Egy Veszprém belvárosában történt lakásátalakítás után egy helyiség átcsatolása vált szükségessé a szomszédos albetétek között: a falak megmaradtak, de a négyzetméterek „átmentek” a másik oldalra. A tulaj előre be akarta biztosítani magát, hogy később ne jöjjenek a viták: kinek a területe, kinek a közműve, ki fizessen többet, stb. A földmérői felmérés és a területszámítás rendezte a változást, így az új állapotot egyértelműen, félreérthetetlenül rögzítettük.
3. Indulna az eladás, de az albetétesítés áll (Várpalota társasházi alaprajz)
   Egy új építésű várpalotai társasházi projektben az értékesítés ütemezése miatt kritikus volt, hogy az albetétesítéshez és a lakások értékesítéséhez szükséges műszaki anyag időben elkészüljön. Ha a területadatok és alaprajzok nincsenek egységesítve, az okiratszerkesztés nagyon elhúzódhat, ezzel az értékesítés is csúszhat. Várpalotai földmérő cégünk mérésein alapuló társasházi alaprajz és területszámítások összehangolása gyorsan átadhatóvá és eladhatóvá tette a lakásokat.
4. Tetőtérből lakás (Balatonfüred társasházi módosítás)
   Tetőtér-beépítés dokumentálásánál a ferde síkok miatt gyakran félremegy, hogy mi számít hasznos alapterületnek, és mi nem. Földmérőink a Balaton-felvidéki lakás esetén precíziós mérésekkel meghatározták, mi a valós hasznos alapterület határa. Ezen információk alapján készülhetett el a földhivatal által nyilvántartásba vett alaprajz, és az alapító okirat módosítása.

Mi a megoldás?

A társasházi alaprajz célja a valós állapot pontos rögzítése és olyan dokumentáció előállítása, amelyre az ügyvédi alapító okiratszerkesztés biztonsággal támaszkodhat. A LehoGeo földmérő iroda mérnökei a társasház alapító okirat műszaki munkarészét, vagyis a felméréseket és a területszámításokat a társasházi célhoz igazított módszertannal készítik, majd az alaprajzot, a vázrajzot és a szükséges területszámításokat egységes, átlátható formában adják át, ami alapján el tud készülni a (módosított) alapító okirat.

Gyorsítsa fel az okiratszerkesztést ügyvédbarát dokumentációval.

Miért fontos a megfelelő földmérő partner kiválasztása?

Egy elrontott alapító okiratot módosítani rémálom, hisz minden lakó aláírása kell hozzá. Ezért érdemes elsőre jót csinálni.

A LehoGeo Mérnökiroda szakmai garanciája:

• 15+ év tapasztalat: Társasház alapító okirat előkészítésben és ingatlanjogi ügyekben. Átlátjuk a teljes ügyintézési folyamatot, és az ingatlanjogi hátteret is pontosan értjük.
• Szakmai garancia: A LehoGeo ügyvezetője, Lehoczky Máté a Mérnöki Kamara Geodézia és Geoinformatikai Tagozatának alelnökeként aktívan alakítja a szakma gyakorlatát. Ennek köszönhetően a LehoGeo munkáiban a jogszabályi naprakészség, a pontosság és a szakmai hatékonyság nem ígéret, hanem működési standard.
• Gyorsabb átvezethetőség helyi ismerettel: A veszprémi, balatonfüredi, székesfehérvári ügyintézési gyakorlat ismerete segít, hogy az anyagok a várható elvárásokhoz igazodjanak. Pontosan tudjuk, kinek mi az elvárása, melyik lépés mire épül, és hol szoktak elakadni a folyamatok, hisz állandó kapcsolatban vagyunk a hivatalokkal és számos helyi ügyvédi irodával.
• Ügyvédbarát dokumentáció: Minden projektben azonos felépítésű, azonos minőségű és kiszámítható átfutású műszaki munkarész készül, amelyből könnyen tud betonbiztos alapító okiratot készíteni az ügyvéd.

A társasházi alaprajz elkészítésének lépései

1. Tervek és háttéradatok előzetes ellenőrzése: A tervezési anyagok vagy korábbi alaprajzok áttekintése, ezek alapján felkészülés a helyszíni mérésre.
2. Földmérői helyszíni felmérés: Pontosan kimérjük a hasznos alapterületet a jogszabályi előírások szerint, ami kritikus az árképzésnél (pl. építkezés során nem csúsztak-e el a tervezett négyzetméterek; hol kell levonni az 1,90 m alatti tetőteret, stb.).
3. A projekt bonyolultságától függően választunk eszközt:
   Lézerszkenner: Bonyolult, görbe falú terek, tetőterek vagy nagy társasházak esetén. Másodpercenként millió pontot rögzít, így semmi nem marad le.
   Precíziós kézi lézer: Egyszerűbb, derékszögű lakások vagy kisebb átalakítások esetén. Gyors, hatékony és költségkímélő.
4. Részletes alaprajz és számítások:
   Olyan dokumentációt készítünk, ami közérthető és jogilag is értelmezhető.
   Külön jelöljük és számokkal látjuk el az önálló lakásokat (albetéteket).
   Mellékeljük a pontos területszámításokat.
5. Együttműködés az építésszel és az ügyvéddel: A társasház alapításához vagy az alapító okirathoz földmérő és ügyvéd kell. Mi csapatjátékosok vagyunk. Először az épületet tervező építésszel egyeztetünk, majd a műszaki munkarészt digitálisan átadjuk az okiratot készítő ügyvédnek, és egyeztetünk vele, hogy a tulajdoni hányadok kiszámítása matematikailag helyes legyen.
6. Földhivatali bejegyzés: A földhivatali nyilvántartásba vételi eljárást és ennek ügyintézését teljes körűen végigvisszük. Ha lehetséges, úgy szeretjük benyújtani a dokumentációt, hogy minden szakmai szereplővel előre egyeztetünk, így mindenki számára megfelelő anyag kerül a földhivatalhoz, hogy ne kelljen később váratlan helyzetek miatt plusz költségért jelentős módosításokat elvégezni.

Mennyi idő és mennyibe kerül a társasházi alaprajz elkészítése?

A társasházi alaprajz árát jellemzően befolyásolja:

• Az épület és az érintett albetétek száma, valamint a felmérendő terület nagysága,
• Az alaprajzi bonyolultság (pl. tetőtér, ferde síkok, sok tagolás),
• Hány albetétet érint a változás (egy lakás vagy több egység),
• A rendelkezésre álló előzmények minősége és egyeztethetősége,
• Az ütemezés (normál vs. sürgős projektigény).

Az időt jellemzően befolyásolja:

• Az egyeztetés gyorsasága és a dokumentumok rendelkezésre állása,
• A helyszíni felmérés feltételei és a feldolgozási összetettség.

A mérés a helyszínen gyors (mérettől függően pár óra vagy nap). A feldolgozás és az ügyvéd munkája igényel több időt, de a mi részünket napokon belül szállítjuk.

Szolgáltatási területeink

A földmérési munkáinkat, így a társasházi alaprajz készítést is Veszprém és Fejér megyében folytatjuk elsősorban, de nagyobb fejlesztések esetén területi korlát nélkül, a környező megyékben (pl. Győr-Moson-Sopron, Komárom-Esztergom, Pest és Somogy megye) és országosan is vállalunk geodéziai munkákat.

Mi szükséges az ajánlatkéréshez?

• Település
• Helyrajzi szám(ok)
• Cél leírása (pl. társasházzá alakítás Balatonalmádi, alapító okirathoz földmérés Tihany, társasházi alaprajz Alsóörs)
• Cégnév és kapcsolattartó elérhetőségei (név, telefonszám, e-mail cím)

Küldje el a fenti adatokat a pontos árajánlathoz.

Miben tudunk még segíteni az ingatlanrendezés kapcsán?

• Megvalósulási térkép: A ténylegesen kialakult állapot bemérése (átalakítás, tetőtér-beépítés, alaprajzi változások) a terv–tény egyeztetéshez és a dokumentáció lezárásához.
• Épületfeltüntetés / épületbontás: A térképi és nyilvántartási állapot rendezése, hogy az épület a valóságnak megfelelően szerepeljen a hivatalos nyilvántartásokban. Bővebben az épületfeltüntetésről.
• Használati megosztás: Osztatlan közös ingatlanoknál a kizárólagos és közös használatú részek egyértelmű rögzítése, ami sokszor előfeltétel a tiszta ügyintézéshez.

Gyakran Ismételt Kérdések a társasház alapításról (Lehoczky Máté, ügyvezető válaszai):

❓ Mikor kell hívni a földmérőt?

• Új építésnél: Az átadás és albetétesítés előtt.
• Bővítésnél: Pl. tetőtérbeépítés miatt változott a hivatalos lakásméret.
• Családi ház osztásánál: Ha a cél jogilag szétválasztani két szintet/lakrészt.
• Társasházi alaprajz módosításánál: Átalakítás után.

❓ Miért jobb ez, mint a használati megosztás?

Mert a társasházi lakás önálló ingatlan (saját helyrajzi száma van), míg a használati megosztásnál az összes lakás jogilag közös tulajdon marad. Az önálló lakás mindig értékesebb és könnyebben hitelezhető.

❓ Mi a társasházi alaprajz szerepe az albetétesítésben?

Az albetétesítés műszaki alapja: a lakások és közös területek határainak, valamint a területadatoknak következetes, ellenőrzött rögzítése. Albetétesítés = alaprajz és területszámítás.

❓ Mi történik, ha a terv és a valóság eltér?

A későbbi egyeztetések és korrekciók száma nőhet, ami ütemezési és költségkockázatot jelent; ezért fontos a mérésen alapuló kiindulás.

❓ Összenyitott lakásoknál elég csak a változást berajzolni?

Gyakran nem, mert a területadatok és az érintett egységek határai is változnak; az érintettség mértéke a konkrét kialakítástól függ.

Rendezett négyzetméterek, biztos ügyintézés

Legyen szó fejlesztésről vagy otthonteremtésről: a pontos alaprajz és a következetes területszámítás teremti meg azt a műszaki alapot, amire az okiratszerkesztés, az ügyintézés és az értékesítés biztonsággal építhet.

Induljon a folyamat egy gyors előminősítéssel: milyen dokumentumok állnak rendelkezésre, mi hiányzik, és mi a reális következő lépés.