Van egy pillanat, amit senki sem szeretne átélni. Legyen szó egy család álmának megvalósításáról vagy egy építész projektjének sikeréről. Már megtörtént a vevővel való kézrázás, a hitelkérelem be lett adva, a bővítés tervei el is készültek az engedélyezéshez, netán már fel is épült az új ház. És ekkor jön a hidegzuhany a hivataltól, a banktól vagy az ügyvédtől:

„Az adásvételi szerződést így nem köthetjük meg.” „Sajnálom, de a hitelt nem folyósíthatjuk.”
„Az építési engedélyt nem adhatjuk ki.” „Nem kaphatják meg a használatba vételi engedélyt.”

De mi is állhat a háttérben?
A ház, a telken álló garázs, melléképület vagy egy korábbi bővítés papíron nem létezik, esetleg az új ház hivatalosan nem költözhető.

Ez a „térképi rendezetlenség” (épületfeltüntetés hiánya) az egyik leggyakoribb buktató ingatlan-adásvételnél, hitelfelvételnél, építkezésnél és öröklésnél. A rendezetlen térképi állapot azonnal tétet kap: csúszhat a hitel, óvatosabb lesz a vevő, plusz köröket kap a tervezés, a tulajok nem tudnak beköltözni az új házba, melyek rengeteg plusz költséggel járhatnak.

A legbosszantóbb az egészben, hogy hiába van minden előkészítve, megtervezve vagy akár felépítve. Egy ilyen banális probléma mégis képes hónapokra megbénítani az ügyletet.

Ilyenkor minden érintett ugyanazt a kérdést teszi fel: hogyan lehet gyorsan és korrektül rendezni a nyilvántartást a valós állapotra. A rövid válasz: földmérő bevonásával.

Ebben a cikkben megmutatjuk:

• mit lehet tenni, ha az épület nincs a térképen,
• miért kerülhet ez a jogilag tisztázatlan állapot milliókba,
• hogyan oldják meg ezt a problémát LehoGeo profi földmérői, levéve a terhet a tulajdonos és az építész válláról.

Mi is az az épületfeltüntetés?

Az épületfeltüntetés és épületbontás a térképi/nyilvántartási állapot rendezését szolgálja, amikor a telken frissen megépült, meglévő vagy már elbontott épület nincs összhangban a hivatalos földhivatali térképpel. A földmérő a nyilvántartási és a valós állapot összhangba hozásával rendezi az ingatlan dokumentumait és elkészíti a változási vázrajzot, hogy az jogilag tiszta, beköltözhető, eladható, hitelképes legyen. Ez a ”térképi rendezés” biztosítja, hogy ami a valóságban létezik, az a hivatalos nyilvántartásban és a tulajdoni lapon is ugyanúgy megjelenjen.
Ha ez elmarad, akkor a hitel, adásvétel, tervezés vagy engedélyezés is csúszhat, és felesleges egyeztetési körök indulhatnak.

Mikor, milyen élethelyzetben szükséges épületfeltüntetés és épületbontás?

A közhiedelemmel ellentétben az épületfeltüntetés nem csak az új házaknál kötelező. A legtöbb „szellemház” vagy „szellem-garázs” valójában évek óta ott áll, csak a papírmunka maradt el a múltban.

• Ha elkészült az új építésű ház vagy az épületbővítés és hamarosan indulna a beköltözés.
• Ha a telken álló meglévő épület/bővítmény a térképen nem szerepel, de a valóságban létezik.
• Ha adásvétel/hitel/értékbecslés előtt derül ki eltérés a valós állapot és a nyilvántartás között. (+TIPP: tudunk segíteni, hogy ne utolsó pillanatban derüljön ki)
• Ha tervezéshez „tiszta alap” szükséges, és a meglévő állapot rendezetlen.
• Ha az épület már a valóságban nem áll, de a nyilvántartásban és a tulajdoni lapon még megjelenik.

Kinek és miért szükségszerű ez a szolgáltatás?

🏠 Ingatlantulajdonosok:
Cél: Költözhető ingatlan, biztos hitel és gördülékeny adásvétel

• Építkezés befejeztekor hivatalosan is költözhető legyen az ingatlan (pl. lakcímet át lehessen jelenteni, biztosítást lehessen kötni rá, stb.).
• Hatósági bizonyítvány (használatba vételi/fennmaradási engedély) megszerezhető legyen.
• Hogy biztosan sikeres legyen az adásvétel és a hiteligénylés.
• Rendezett legyen a térképen a bővítés, melléképület, garázs, épületbontás (akár eladáshoz, akár a lelki nyugalom miatt).
• “Régi épület, elmaradt papírmunka” típusú helyzetek helyrerakása.
• Öröklés előkészítése: az örökösök “tiszta” tulajdoni lapú ingatlant örököljenek; öröklés után az ingatlan könnyen rendbe tehető legyen a megosztáshoz.

📐 Tervezőirodák / Építészek/ Kivitelezők:
Cél: Hatékony és átlátható folyamatok

• Tervezés előtti nyilvántartási rendezéshez, hogy pontos felmérési adatokra lehessen támaszkodni.
• Az engedélyezés határidőre megtörténjen.
• Kevesebb akadály, folyamatos ügymenet tiszta dokumentációval.
• A projektek gyors lezárása, gördülékeny adminisztrációval, hogy minél hamarabb megtörténhessen a pénzügyi zárás mindenki számára.

Néhány tipikus esetünk

Lakossági ügyfeleink köréből:

1. A banki elutasítás: Nemrég egy székesfehérvári épületfeltüntetési ügyünknél egy pár CSOK-ot szeretett volna felvenni, de az értékbecslő közölte velük: a 10 éve épült hozzáépítés nincs a térképen. A bank szemében így az ingatlan nem vonható be fedezetként, a hitel pedig ugrott.
2. Az alkudozó vevő: Egy korábbi alsóörsi földmérési munkánknál egy elmaradt nyaraló-bővítést kellett rendezni és a térképen átvezetni. A vevő a rendezetlen állapot miatt azonnal milliós árengedményt kért, de mi időben elkészítettük a vázrajzot, így az eladó az eredeti áron tudta lezárni az adásvételt, határidőre.

Tervező és kivitelező partnereink esetei:

1. Hiányzó vázrajz: Egy, most már partner tervezőnk nem tudta elindítani a hatósági bizonyítvány igénylését egy veszprémi ingatlan kapcsán, mert nem állt rendelkezésre az épületfeltüntetési vázrajz. Emiatt az ügyintézés következő lépései is megakadtak. Az épületfeltüntetés keretében gyorsan pótoltuk a hiányzó dokumentumot, így a kérelem benyújtható lett.
2. Projektzárás elakadása: Egy balatonfűzfői kivitelezés elkészült, de a projektet nem lehetett lezárni, mert a nyilvántartásban nem szerepelt a ténylegesen megvalósult épületrész. Emiatt a záró adminisztráció és a műszaki átadás is folyamatosan csúszott. Épületfeltüntetési vázrajzzal gyorsan „utolértük” a valóságot a papírokon, így az átadás lezárhatóvá vált.

Milyen megoldást kínálunk?

A LehoGeonál épületfeltüntetési munkái során nem csak egy vázrajz készül. Mi egy komplett ügyintézési csomagot adunk teljes körű földhivatali ügyintézéssel, hogy levegyük a terhet a megrendelő válláról. Szerintünk az átlátható, előre kommunikált lépések a leggyorsabbak: amikor minden érintett pontosan tudja, mi következik.

Miért a mi csapatunk a biztos választás földméréshez?

• 15+ év tapasztalat, 1200+ projekt: Találkoztunk már mindennel a Közép-Dunántúlon: a bonyolult székesfehérvári ipari létesítménytől a balatonfüredi borospincékig.
• Közép-dunántúli helyismeret és rutin: A veszprémi, székesfehérvári és balatonfüredi hivatali/hatósági környezetben gyorsabb egyeztetés, gördülékenyebb ügyintézés.
• Széleskörű jogosultságok és jelentős szakmai háttér: Geodéziai, ingatlanszakértői és térinformatikai szaktudásunk együttesen biztosítja, hogy minden munkánk pontos, megbízható adatokra épüljön és megfeleljen az összes jogszabályi és kamarai előírásnak, szabványnak.
• Komplex folyamatmenedzsment és teljes körű földhivatali ügyintézés: Átlátjuk a teljes ügyintézési folyamatot, állandó kapcsolatban vagyunk a hivatalokkal és az ingatlanjogi hátteret is pontosan értjük.
• Tervező-barát működés: Minden projektben azonos felépítésű és minőségű, kiszámítható átfutású anyag kerül átadásra, amiből a tervezők és a kivitelezők azonnal tudnak dolgozni.
• A LehoGeo-nál a műszaki és jogi megfelelőség nem alku tárgya. Ügyvezetőnk, Lehoczky Máté – az Óbudai Egyetem oktatójaként és a Mérnöki Kamara tisztségviselőjeként – pontosan azokat a szigorú elveket ülteti át irodánk mindennapi munkájába, amiket a szakma élvonalában is képvisel. A cél egy olyan megalapozott és átlátható geodéziai megoldás, ami minden hatósági, tervezői és banki szűrőn átmegy.

Az épületfeltüntetés menete a LehoGeonál?

1. Gyors előzetes egyeztetés és előzmények áttekintése: Beérkezett adatok és dokumentumok vizsgálata.
2. Professzionális helyszíni felmérés (GNSS és lézer): Kimegyünk a helyszínre és centiméter pontossággal rögzítjük a valós állapotot.
3. Tervezőknek extra: Igény esetén nemcsak a feltüntetési vázrajzot készítjük el, hanem olyan részletes felmérést adunk (tervezési alaptérkép), ami azonnal felhasználható a további tervezéshez.
4. A dokumentáció elkészítése (változási vázrajz épületfeltüntetéshez): A változási vázrajz a „híd” a valóság és a földhivatali térkép között. Minden jogszabályi előírásnak megfelel, így a építésügyi hatóságnak nem lesz oka visszadobni formai hiba miatt.
5. Egyedi teljes körű földhivatali ügyintézés épületfeltüntetéshez: A földmérés mellett teljes földhivatali folyamat koordinálása: a benyújtástól, az egyeztetéseken át az esetleges hiánypótlásokig.
   – Beszerezzük a szükséges záradékokat.
   – Feltöltjük az adatokat az OÉNY rendszerbe.
   – Igény esetén segítünk a hatósági bizonyítvány beszerzésében és a jogerőre emelésben.
   – Ha a terület művelés alatt áll (pl. zártkert a Balaton-felvidéken: Csopakon, Paloznakon, stb.), a művelési ág változást is levezényeljük.
6. Lezárás: Rövid útmutatást adunk a következő lépésekről (használatbavétel/ adásvétel/ tervezés/ hitelügyintézés).

Mennyi idő és mennyi az épületfeltüntetés ára?

A költséget jellemzően befolyásolja:

• Hol található az ingatlan,
• Az ingatlan és az eltérés összetettsége (egy melléképület vs. több épületrész),
• Hozzáférhetőség és helyszíni körülmények,
• Rendelkezésre álló előzmények (tervek, korábbi dokumentumok),
• A kívánt ütemezés (normál vs. sürgős előkészítés).

Az időt jellemzően befolyásolja:

• Az egyeztetések száma és a dokumentumok rendelkezésre állása,
• Valamint a hatósági/földhivatali átfutás, ami ügy- és terheltségfüggő. (néha több hónap is lehet!)

Szolgáltatási területek

Földméréssel foglalkozó cégünk központja Várpalotán található. Épületfeltüntetés Veszprém és Fejér megyében, illetve a Balaton és Velencei-tó térségében elérhető szolgáltatás elsősorban. Profi mérnökcsapatunk egyedi esetekben, nagyobb beruházásoknál ezen a körzeten túl is, Budapesten és országosan is lelkesen rendelkezésre áll.

Ezeket kell előkészíteni az ajánlatkéréshez:

• Minél pontosabbak az alapadatok, annál gyorsabban adható reális menetrend és költségbecslés.
• Település
• Helyrajzi szám(ok)
• Cél leírása (pl. hitel miatt épületfeltüntetés Várpalota, hatósági bizonyítvány megszerzéséhez épületfeltüntetés Veszprém, használatbavételi engedély Székesfehérvár, stb.)
• Kapcsolattartó elérhetőségei (név, telefonszám, e-mail cím)

Mit érdemes még ellenőriz(tet)ni egy ingatlan kapcsán?

1. Telekhatár kitűzés, telekhatárrendezés: Házvásárlás és -eladás, hiteligénylés során, de még új ház építésénél is fontos tudni, hogy valóban ott van-e a kerítés a papíron, ahol a valóságban.
2. Hitelképességi földhivatali átvilágítás a banki ellenőrzés előtt: A valós épületállapotot összevetjük a földhivatali térképi/nyilvántartási

GYIK – Gyakran Ismételt Kérdések az épületfeltüntetésről kapcsán (Lehoczky Máté, ügyvezető válaszai):

❓ Be lehet költözni a megépült házba épületfeltüntetési vázrajz nélkül?

Hivatalosan biztosan nem. A hatósági bizonyítvány (használatbavételi engedély) megszerzéséhez elengedhetetlen a záradékolt vázrajz. Addig nem lehet lakcímet átírni, biztosítást kötni a házra, életvitelszerűen ott tartózkodni.

❓ Régi az épület, akkor is szükséges feltüntetni?

Igen. Ha az épület (vagy bővítmény) nincs rajta a térképmásolaton, akkor jogilag nem létezik. Ez eladásnál vagy öröklésnél mindenképpen gondot fog okozni.

A mérés és a vázrajz elkészítése nálunk gyors (pár nap), de a földhivatali átfutás általában 60 nap. Ezért fontos időben elkezdeni, még az építkezés befejezési fázisában, vagy a hitelkérelem és az adásvétel előtt!

❓ Mi van, ha nincs használatbavételi engedély?

Ha az épület már több mint 10 éve épült, lehet rá fennmaradási engedélyt kérni. Mi ebben is segítünk az ügyintézés során.

❓ A tervező kérte a rendezést. Miért nem ő intézi ezt?

A tervező az épületet álmodja meg, a földmérő (mi) pedig a jogi határokat és a nyilvántartást rendezi. Ez két külön szakma, de mi szorosan együttműködünk az építészekkel, hogy a projekt sikeres legyen.

Tegyünk együtt pontot az ügy végére!

Nem kell, hogy az ingatlan jogi helyzete álmatlan éjszakákat okozzon, vagy megakassza a tervezési folyamatot. Ha az eltérés most derült ki, érdemes minél előbb tisztázni a pontos teendőt, hogy a következő lépés már reális menetrendre épüljön és elkerülhetőek legyenek az extra költségek.