Sokan elkövetik azt a hibát, hogy komolyabb előzetes ellenőrzés nélkül vágnak bele építkezésbe vagy telekalakításba. Adott a telek, megvan az ötlet, de attól, hogy valami jól hangzik, egyáltalán nem biztos, hogy a helyi szabályzások mellett a terv valóban meg is valósítható.

Akkor kell különösen résen lenni, amikor ezek a gondolatok futnak át az ember agyán:

„Majd kettéosztom, és a felét eladom építési telekként.”
„Szerintem kijön legalább öt építési telek, úgy már megéri a befektetés.”
„A két telek összevonásával már jó lesz a beépíthetőség.”
„Gyanúsan olcsó a telek, de majd megoldom, hogy lehessen rá építeni.”

Hatalmas rizikó úgy elindítani a hatósági eljárást, kifizetni az illetékeket és elkezdeni a tervezést, hogy az alapfeltételek még nem biztosak. Hisz senki nem akarja ezt a visszajelzést kapni a Kormányhivataltól:

“A telekalakítási kérelmet elutasítjuk. A tervezett megosztás nem felel meg a HÉSZ-nek.”

Ilyenkor egy apró részlet elég ahhoz, hogy a projekt teljesen kivitelezhetetlenné váljon:

• telekméret (nem elég a beépítési százalék, nem jön ki a zöldterületi mutató),
• nem megfelelő a telekszélesség
• megközelítés (nem alakítható ki út a hátsó megosztandó telekrészre),
• övezeti korlát (lakóház nem építhető rá),
• közmű-érintettség (nincs közműbevezetési lehetőség),
• szabályozási vonal terheli a földrészletet

A végén ott egy drága telek, amivel nem lehet semmit kezdeni és csomó pénz elment az előkészítésre.

Hogyan kerülhető el ez az óriási kockázat?

A válasz egy speciális mérnöki dokumentum és egy eljárásrend, amit a LehoGeo Mérnökiroda elsőként a piacon, egyedülálló módszertannal alkotott meg:
Ez a dokumentum TELEKALAKÍTÁSI ÉS BEÉPÍTÉSI TANULMÁNYTERV, amit még kiegészítünk előzetes szakhatósági és főépítészi egyeztetésekkel és elfogadtatással.

Segítünk ügyfeleinknek kihozni a telkeikből a maximumot!

Beazonosítjuk az ingatlan adta lehetőségeket és korlátokat, a kívánt célokat leegyeztetjük a hatóságokkal, a főépítésszel, ellenőrizzük a jogszabályokat. Majd elkészítünk egy földmérési szempontból átfogó ingatlanfejlesztési megvalósíthatósági elemzést, ami alapján biztonságosan tudnak dönteni ügyfeleink.

Mi az a telekalakítási és beépítési tanulmányterv?

(Telekalakítás: Földmérési és földhivatali eljárás, A telekmegosztás, telekösszevonás/telekegyesítés, telekhatár-rendezés és telekcsoport-újraosztás telekmódosítási folyamatok összefoglaló neve.)

A tanulmányterv egy ingatlan előzetes műszaki átvilágítása és elemzése, mely még a telekalakítás hivatalos ügyintézése, az építkezés vagy akár telekvásárlás előtt tiszta képet ad a lehetőségekről.
Megmutatja, hogy a telek megosztása, összevonása vagy a tervezett beépítés a szabályozások alapján milyen feltételekkel valósítható meg. Így a döntések nem feltételezésekre, hanem tényalapú információkra épülhetnek, még a nagy költségek előtt.
Ennek a dokumentumnak nem az a célja, hogy mindent megígérjen, hanem hogy csökkentse a kockázatot azáltal, hogy korán és olcsón megmutatja a reális lehetőségeket és a tipikus kockázatokat.

Kinek (szinte) kötelező, és kinek elengedhetetlen?

🏠 1. Magánszemélyeknek (”szinte kötelező”)

• Telekmegosztás értékesítéshez vagy családon belüli megoldáshoz: Ellenőrizzük a beépítettségi mutatókat és a minimális telekméretet, megnézzük a telek megosztható-e az ingatlan és marad-e elég hely a meglévő háznak.
• Háztervezés előtt: Tisztázzuk a beépítési elképzelések megvalósíthatóságát és a reális lehetőségeket még a tervezés nagy költségei előtt.
• Ingatlanvásárlás előtt: Biztosítunk egy olyan tényalapú műszaki anyagot, amire építve bátran el lehet dönteni, érdemes-e egyáltalán megvenni egy ingatlant a tervezett céllal.
• Telekösszevonásnál, telekhatár-rendezésnél: Megvizsgáljuk hogyan elérhető a beépítéshez szükséges telekméret két vagy több telek esetén.
• Öröklésnél, ajándékozásnál: Kiderítjük meg lehet-e osztani a telket, illetve kijön-e a két telek a szabályozások szerint.
• Zártkerteknél: Megvizsáljuk mit lehet kihozni a szabálytalan telekszerkezetekű vagy „régi állapotú” területekből, ahol a telekalakítás menete problémásabb.

🏢 2. Ingatlanfejlesztőknek és beruházóknak (”elengedhetetlen”)
Ha egy nagyobb terület felparcellázása és/vagy beépítése a cél (pl. lakóparknak vagy ipari parknak), ez a dokumentum az alapkő.
A tanulmányterv az alábbi célok mindegyikének elérésében támogatja a megrendelőket:

• Profitmaximalizálás és telekstruktúra-optimalizálás: Fejlesztési területeknél (lakó, ipari) telekmegosztás/összevonás/telekcsoport-újraosztás előtt, amikor többféle koncepció is szóba kerül, és a projekt megtérülése a kialakítható telekstruktúrán múlik (telekszám, ütemezés). A tanulmánytervben eljátszunk a számokkal, hogy megtaláljuk hogyan jön ki optimálisan a legtöbb eladható telek.
• Kockázatcsökkentés: Vásárlás előtt tisztázzuk, hogy a fejlesztési cél reális-e és rendben van-e a terület (pl. régészeti lelőhely vagy Natura 2000 érintettség).
• Tervezés előkészítése: Egy előzetesen hatósági egyeztetésen túljutott anyag támogatja a tervezési munka megkezdését.
• Megvalósíthatóság: A beépítési vagy telekalakítási koncepció megszületésekor kiderítjük megvalósíthatóságukat, főleg, ha a telek adottságai (alak, hozzáférés, közművek, környezet) bizonytalanok.
• Infrastruktúra kialakíthatósága: Telekcsoport-újraosztás esetén a közlekedési kapcsolatok és közműelhelyezés lehetőségeit is megvizsgáljuk.
• Többszereplős projektek átláthatósága: Megteremtjük a tervező–szakágak–közmű–kivitelezés közös műszaki alapdokumentációját, amiből mindenki egyértelműen el tud kezdeni dolgozni.

Miért éri meg ez a plusz kör?

Sokan kérdezik: „Miért fizessek ezért, ha a hivatali eljárás során úgyis kiderül?”
A válasz egyszerű: Az idő és a pénz miatt.

1. Nincs „kidobott pénz”: A hivatalos telekalakítási eljárás költséges (igazgatási díj, ügyvéd, vázrajzok). A tanulmányterv ennek töredékébe kerül, és ha kiderül, hogy nem kivitelezhetőek az ötletek, akkor meg lehet spórolni az igazán nagy költségeket. Ráadásul, ha zöld lámpa után mérnökirodánkra bízzák az ügyfelek a telekalakítási dokumentációt és vázrajzokat, úgy azt kedvezményesen készítjük el.
2. Gyorsabb engedélyezés: A hivatalos ügyintézés átfutási ideje drasztikusan lerövidül. Mivel mi már előre leegyeztettük a hatósággal a terveket, az éles eljárásban szinte nullára minimalizáljuk a visszadobások és hiánypótlások számát. A végső telekalakítási engedély várhatóan gyorsabban átfut majd.
3. Buktatók kiiktatása: A terv elkészülése során kibukhat, hogy a telek jogi helyzete rendezetlen, a földhivatali térkép és adatok nem stimmelnek, amire javaslatot adunk, hogy lehet megoldani, vagy egyáltalán mit érdemes lépni.

Korábbi rizikós esetek, amikben segítettünk:

Sokan csak akkor hívnak földmérőt, amikor már ordítozás van a telekhatár miatt. Íme pár tipikus telekhatár kitűzés eset Veszprém és Fejér vármegyéből, ahol a mérés hiánya milliókba került (volna):

1. Két telek vagy zsákutca? (Balatonfűzfő beépítési tanulmányterv telekmegosztás előtt)
   Egy örökölt, nagy teleknél felmerült a megosztás ötlete két testvér között, de nem tudták mi a telekmegosztás menete és feltételei (minimális telekméret övezet szerint, telek beépíthetőségének ellenőrzése), és a végén valóban kijön-e két „jól használható” telek. A tanulmányterv előre megmutatta nekik, hogy nem lehet megvalósítani az elképzeléseiket, így végül eladták a telket, mielőtt ráköltöttek volna feleslegesen, majd elosztották a pénzt.
2. Beépítési százalék elszámolása (Várpalota telekalakítási tanulmányterv)
   Egy családi ház bővítéséhez már elindult az előzetes építészeti tervezés, menet közben terveztek egy telekhatár-rendezést lefolytatni. Időközben kiderült, hogy az valószínűleg nem fog megfelelni a Helyi Építési Szabályzatnak, ezért gyorsan elkészíttették a tanulmánytervet. Ez tisztázta a reális beépítési irányt és a határokat, így a tervezésben csak minimális módosítást kellett végezni és nem az engedélyezés közben jött a feketeleves.
3. Övezeti besorolási probléma (Veszprém telekalakítási tanulmányterv ipari parkhoz)
   Egy ipari területen a beépítési elképzelés első ránézésre működött, de az övezeti besorolás korlátai miatt újra kellett gondolni az egészet. A tanulmányterv előre feltárta pontosan mit és milyen feltétekkel lehet építeni.
4. Telekszám-optimalizálás (Székesfehérvár ingatlanfejlesztés megvalósíthatósági tanulmány)
   Egy fejlesztési területen a cél a telekszám és az ütemezés optimalizálása volt, de az előzetes tervezésnél kibukott egy infrastrukturális ütközés. Ha ez csak a részletes tervezésnél derül ki, az komplett tervcsomagok többhetes újrarajzolását és jelentős többletköltséget okozott volna. A tanulmányterv több életszerű forgatókönyvet tett le az asztalra, és előre kijelölte a kockázati pontokat, így gyorsabban tudott az ügyfél működő irányt kiválasztani.

A LehoGeo ”ügyfélmentő” szolgáltatása:

Földmérő irodánk azért fejlesztette ki ezt a telekalakítási és telek beépíthetőségi vizsgálatot
ügyfeleinek, hogy időt spóroljon nekik és pénzt hagyjon a zsebükben az építkezés és telekalakítás előtt.
A LehoGeo tapasztalt földmérői a célhoz illesztett számításokkal állítják össze a döntés-előkészítő anyagot, melyet átfuttatnak a hivatalokon is, hogy ”megvalósíthatóság-biztos” legyen. A végeredmény egy áttekinthető műszaki-jogi dokumentáció, amire már rábólintottak a megfelelő helyeken. Ez alapján a megrendelő tényekre alapozva, könnyedén dönthet a következő lépésekről.

Mi a tanulmányterv tartalma és hogyan ad golyóálló eredményt?

1. Megvizsgáljuk:
   • Az állami jogszabályokat: Mit szabad és mit nem? (A jogszabályok folyamatosan változnak).
   • A Helyi Építési Szabályzatot (HÉSZ): A telek beépíthetőségét, a minimális telekméretet, övezeti besorolás korlátozó tényezőit, beépíthetőségi százalékot, építési magasságot, kötelező zöldterület méretét, stb. Pl. Veszprémben egy adott övezetben min. 500 m² a telek, de Székesfehérvár hasonló övezetében 700 m² is lehet.
   • A településszerkezeti terveket: Van-e szabályozási vonal, ami „levág” a telekből útépítés miatt.
   • A szolgalmi jogokat: Átmegy-e egy vezeték a telken, amire nem lehet építeni.
2. Hivatali rábólintás:
   • Ez az a pont, amiért a fejlesztők minket választanak. Egy dolog a rajz, és egy másik dolog a hatóság véleménye. Mi nem csak elkészítjük a terveket, hanem végigvisszük az egyeztetést az engedélyező szakhatóságokkal és a főépítésszel.
   • Bemutatjuk a koncepciót: „Ezt szeretnénk. Megvalósítható?”
   • Korrigálunk: Ha a főépítész azt kéri, hogy az út szélesebb legyen, vagy a telekhatár máshova essen, azt még papíron átrajzoljuk (amikor még nem kerül pénzbe).
3. A zöld lámpa:
   1. Golyóállóság: Megszerezzük az elvi jóváhagyást vagy támogató állásfoglalást, így az ügyfelek már kezdhetik is a megalapozott tervezést.

Mit tartalmaz maga a dokumentáció?

Ez nem egy száraz jogi szöveg, hanem egy vizuális, döntés-előkészítő anyag.

• Helyzetelemzés: Bemutatjuk a területet és a környezetet.
• A matek: Kigyűjtjük az ingatlanra vonatkozó szabályokat (övezeti besorolás, beépíthető-e a telek, beépítési százalék számítása, minimum zöldfelületi mutatók, építménymagasság előírás, stb.).
• Tervjavaslat (megoldás): Konkrét rajzon ábrázoljuk az új, elérni kívánt állapotot.
• Változási táblázat: Levezetjük a négyzetmétereket.
• Szakmai vélemény: A mérnökök aláírásával ellátott konklúzió.

Mérnöki precizitás és hatósági rutin: Kik garantálják a projektjét?

• Közép-dunántúli hatósági rutinpálya: A helyi szerveknél (Veszprém, Székesfehérvár) megszokott eljárásrendek ismerete miatt gördülékenyebb egyeztetés és könnyebb terv elfogadtatás.
• 15+ év telekalakítási tapasztalat: 1200+ lakossági, ipari és nagyberuházási projekteket vittünk már sikeresen végig. A régióban erős kapcsolati hálót építettünk ki.
• Átlátható minőség: A tanulmányterv úgy készül el, hogy az a magánszemélyek, a beruházó cégvezetők, a tervezők és a hivatalok számára is könnyen értelmezhető legyen, de mégis a legmagasabb minőséget képviselje.
• A LehoGeo szakmai irányítását Lehoczky Máté, ügyvezető adja, aki egyetemi oktatóként, valamint az ACRSA társelnökeként és az Magyar Mérnöki Kamara geodéziai tagozatának alelnökeként teljesen átlátja az ingatlanrendezés teljes folyamatát és naprakész az összes új jogszabály kapcsán.
• Mi tudjuk:
  • Beépítés, telekalakítás és telekvásárlás előtt mit kell ellenőrizni
  • Hogyan hozzuk ki az ingatlanból a maximumot a legkisebb hatósági kockázat mellett.

Mennyi idő és mennyibe kerül a tanulmányterv?

A költséget jellemzően befolyásolja:

• a telek/telekcsoport mérete és az összetettség (telekszám, érintettségek)
• a kért részletesség (alternatívák száma, rajzi mellékletek, számítási mélység)
• a rendelkezésre álló előzmények minősége (tervek, korábbi anyagok)
• beépítettség és hozzáférhetőség (felmérhetőség)
• ütemezés (normál vs. sürgős döntés-előkészítés)

Az időt jellemzően befolyásolja:

• az egyeztetés és az előzmények rendelkezésre állása
• a helyszíni felmérés feltételei és az alternatívák száma
• a hatóságok és hivatalok válaszideje, valamint az egyeztetési időpontok elérhetősége

Szolgáltatási területek

Várpalotai földmérő irodánk szolgáltatásai elsősorban Veszprém és Fejér megyében elérhetőek, ideértve a Balaton és a Velencei-tó térségét is. Nagyobb fejlesztések esetén a fenti területen kívül, országosan és Budapesten is rendelkezésre állunk.

Ezeket kell előkészíteni az ajánlatkéréshez:

• település
• helyrajzi szám(ok)
• cél leírása (pl. telekalakítási tanulmányterv Balatonfüreden/ telekösszevonás Pétfürdőn/ telekmegosztás Balatonalmádiban)
• cégnév és kapcsolattartó elérhetőségei (név, telefonszám, e-mail cím)

Hogyan tovább ha megvan a tanulmányterv?

1. Telekhatár ellenőrzéssel és telekhatár kitűzéssel érdemes folytatni, hogy biztosan oda lehessen tervezni a valóságban, ahol a hivatalos térképeken megjelenik az ingatlan,
2. Bele lehet vágni a telekalakítási földmérési folyamatokba: Telekmegosztás, telekegyesítés, telekhatár-rendezés vagy telekcsoport-újraosztás,
3. Elindulhat a konkrét tervezés az építésszel és a szakági tervezőkkel, melyhez szükséges lesz a földmérő által készített tervezési alaptérkép is,
4. Problémásan megközelíthető telkeknél a szolgalmi jog bejegyzés menetét is tudjuk intézni.

GYIK – Gyakran Ismételt Kérdések az épületfeltüntetésről kapcsán (Lehoczky Máté, ügyvezető válaszai):

❓ Kinek éri meg leginkább?

Aki nem szeretné, ha kellemetlen és akár rendkívül költséges meglepetések érnék, amit túl későn buknak k

❓ Tartalmaz hatósági „garanciát”?

100%-os jogi garancia nem létezik, mivel a végső döntést a hivatalos eljárás során az Állami Főépítész Iroda hozza meg. Ez a tanulmányterv a beépítés és telekalakítás előzetes vizsgálata kockázatcsökkentés céljából, amivel 99%-os biztonságot nyújtunk az előzetes szakhatósági egyeztetéseink révén.

❓ Telekvásárlás előtt is szükséges a tanulmányterv?

Igen, a telekvásárlás buktatói elől könnyen meg lehet menekülni. Sok esetben épp ekkor a leghasznosabb a tanulmányterv, mert a döntés még visszafordítható, és a kockázat olcsóbban kezelhető.

Jobb felkészülni, mint bosszankodni.

Nem érdemes vakon belevágni a telekalakításba. A LehoGeo Tanulmányterv az a „röntgenfelvétel”, ami megmutatja az ingatlan valódi lehetőségeit